Il mattone recupera i livelli di otto anni fa. Una rivincita. Per farci un’idea, come nostro solito basata sulle evidenze numeriche, noi di Infodata abbiamo dato uno sguardo ai numeri pubblicati dall’Istat con riferimento al periodo 2010-2018.
Nei grafici che seguono, sono stati confrontati trimestralmente il numero di compravendite, rappresentato in verde, e l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) avente come anno di riferimento (valore 100) il 2015, rappresentato in viola.
A seguire, sono riportati anche i valori dell’indice distinguendo tra immobili esistenti e di nuova costruzione (o esistenti e ristrutturate, vendute poi da imprese operanti nell’edilizia), colorati rispettivamente di blu e di rosso.
Stando ai numeri, partendo dal primo trimestre del 2010 in cui l’indice era pari a 116,8 (rispetto al riferimento 100 del 2015) si è registrato un aumento dei prezzi delle abitazioni fino al valore massimo di 120,7 nel secondo trimestre dell’anno successivo che però ha poi dato il via ad un calo incessante ancora in essere, 2018 compreso (98,2 nel quarto trimestre).
Sul fronte delle compravendite, dopo il picco dell’ultimo trimestre del 2011 (poco meno di 235mila), con l’arrivo del 2012 si è verificato un arresto netto anche quando il costante calo dei prezzi avrebbe potuto far ipotizzare uno scenario completamente differente, arrivando a toccare il minimo sul periodo analizzato sul finire del 2013, quando le transazioni furono poco più di 127 mila, per una diminuzione di circa il 50% rispetto a solo due anni prima.
Dal 2014 in avanti invece sembra che il trend delle compravendite sia tornato a crescere come dimostrano i numeri degli ultimi trimestri di ogni anno; e il 2018 non fa eccezione visto che gli oltre 230mila atti di vendita sono poco distanti rispetto al valore massimo archiviato nel 2011.
Sebbene il calo dei prezzi sia costante, negli ultimi quattro anni il fenomeno è decisamente più attenuato rispetto ai primi periodi esaminati, basti infatti pensare che da inizio 2015 il valore è sceso “solo” di 1,5 punti, ben poco cosa se paragonato al crollo di oltre venti punti tra 2012 e fine 2014.
In realtà, è da notare come l’indice dei prezzi si differenzi notevolmente sulla base del tipo di immobile acquistato: se da un lato il mercato delle case già esistenti è sicuramente uno specchio fedele dell’andamento (decrescente) generale, quello degli immobili di recente costruzione, seppur con qualche oscillazione, ha addirittura visto crescere il valore dell’indice passando dal 99,5 di inizio 2010 al 101,5 dello scorso anno.
Come anticipato, sembra che il giro di affari degli immobili ad uso abitativo sia in ripresa ormai da cinque anni e, guardando i numeri anche sulle sommatorie annuali, le 791mila compravendite registrate nel 2018, sebbene non ancora ai livelli del biennio 2010-2011 (rispettivamente 817mila e 816mila), sono decisamente indicative in confronto alle poco più di 530mila del 2013.
Osservando però i dati su base trimestrale c’è un dato che colpisce dal punto di vista della ciclicità con cui si presenta.
È piuttosto curioso infatti come a prescindere dai numeri complessivi annuali, figli di trend in crescita o in calo, ci sia sempre un pattern standard nel quale secondo e quarto trimestre presentano numeri nettamente più alti rispetto al primo e al terzo.
Se la differenza tra le coppie di trimestri “pari e dispari” è sempre stata molto netta, ci sono stati casi in cui la differenza tra secondo e quarto periodo dell’anno sono risultate piuttosto contenute, come ad esempio nel 2010 (227mila contro 231mila) e nel 2013 (156mila contro 159mila), mentre in altre circostanze il divario tra i due trimestri trainanti è stato decisamente maggiore, come dimostrano il 2015 (160mila contro 183mila) e il 2018 (209mila contro 230mila).
Ma dove avvengono queste compravendite?
Secondo la suddivisione pubblicata dall’Istat, la maggior parte delle transazioni si è verificata nel nord Italia dove, fra nord-ovest (2,1 milioni) e nord-est (1,3 milioni), nel corso dei nove anni, ci si è avvicinati alla soglia dei 3,5 milioni complessivi; segue poi il centro del paese con quasi 1,3 milioni, mentre il sud chiude con poco meno di 1,1 milioni, facendo meglio solo delle zone insulari che hanno fatto registrare 527mila atti di vendita.
