Durante questa quarantena forzata molte persone stanno sperimentando quanto piccola è la propria casa e per noi di Infodata sarà senza dubbio interessante tenere monitorato l’andamento immobiliare per capire quanti italiani dopo questa pandemia decideranno di cambiare abitazione, se non proprio vita.
Il Rapporto “Gli immobili in Italia” 2019, dell’Agenzia delle Entrate riporta la superficie abitativa a disposizione per abitante, come media regionale (dato 2016). La media italiana è di 67 metri quadri per cittadino, anche se le differenze regionali sono notevoli: in Lombardia per esempio ci si assesta sui 61 metri quadri. Si osserva un gradiente legato alla dimensione del centro abitato: più la città è piccola, maggiore è la dimensione media delle case. Nei paesini con meno di 5000 abitanti la superficie media è di 122 metri quadri, contro i 100 metri delle metropoli. C’è anche un altro dato interessante: lo spazio comunale “libero” da abitazioni è – intuitivamente – molto meno nelle grandi città, dove il 14,9% dello spazio territoriale è occupato dalle case, contro lo 0,6% dei piccoli paesi e il 3% nelle città con un numero di abitanti compreso fra 50 mila e 250 mila.
Le medie dicono poco in realtà. Andiamo a vedere più nel dettaglio. Il rapporto Residenziale dell’Agenzia delle Entrate riporta i dati trimestrali sulle compravendite immobiliari per le più grandi città italiane. Anche solo osservando il quarto e ultimo trimestre 2019, notiamo che a Milano più di un nuovo acquisto su cinque (il 21% delle NTN, le “transazioni normalizzate”) ha riguardato case di meno di 50 metri quadrati e il 42% abitazioni dai 50 agli 85 metri quadrati. Fra le otto grandi città, Milano è senza dubbio quella che registra meno acquisti, in percentuale sul totale, di appartamenti di grandi metrature. Parlando in termini assoluti si tratta di 1556 compravendite di mini appartamenti, contro le 834 di Roma, le 524 di Torino, le 317 di Napoli, le 254 di Bologna e le 138 di Firenze.
Il gap nel valore al metro quadro è notevole: si va da una media di 1500 euro al metro quadro per abitazioni in città con un numero di abitanti fra 50 mila e 250 mila, ai 2512 euro per le città più grandi. Milano per esempio passa dai 7736 euro al metro quadro nel centro storico (dato 2018 ) ai 5542 euro nelle zone del centro per arrivare ai 2209 euro della periferia sud, comunque un valore unitario molto maggiore del costo medio per metro quadro in una città più piccola. Ed è nelle periferie, non nei centri storici, che si verifica la maggior parte delle compravendite. Nel 2018 si sono registrate 16 mila compravendite nei quartieri periferici milanesi, 6000 nelle zone “semicentro” e 1962 acquisti di case nel centro storico. Più nel dettaglio, in zona Duomo, San Babila, Monte Napoleone, Missori, Cairoli si arriva a pagare 9325 euro al metro quadro.
Il gap rispetto al resto della provincia, nelle province lombarde, è notevole: si va dai 3000 euro al metro quadro dei capoluoghi lombardi, in media, ai 1300 euro nel resto dei comuni della provincia. Se nel comune di Milano la quotazione media è 3796 euro al metro quadro ai 1713 euro nel resto della provincia. A Monza si passa da 2200 euro al metro quadro nel capoluogo, a 1500 euro fuori, a Brescia dai 2030 ai 1400 euro, a Cremona, da 1200 a 890 euro al metro quadro, a Pavia dai 1900 euro al metro quadro in città ai 1000 in provincia.
Segnaliamo che l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate mette a disposizione qui i dati (in pdf) a livello regionale, con i dettagli quartiere per quartiere nei singoli capoluoghi provinciali. Un set di tabelle utili con dati aggregati è invece disponibile qui
Certo, si sa che il costo delle abitazioni riflette anche la quantità di servizi che si ricevono. Ma i grandi centri urbani Lombardi, per esempio, alla prova dei fatti se la sono cavata bene in termini di servizi erogati alla popolazione? Non lo sappiamo mappare al momento, dati non ce ne sono. Ma sicuramente sarà un tema che monitoreremo.
